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Mercato immobiliare

LA FINE DI UN’ERA


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E’ PREOCCUPATO – Giuseppe Sala (detto Beppe) potrebbe non esserci futuro, per l’ex galoppatoio a San Siro, e per lo Stadio……e poi, per il “Tiro a Segno”, per l’Ex Piazza d’Armi, per gli scali ferroviari, ecc, ecc…….. Come si farà a Milano senza TUTTO QUEL BEL CEMENTO, che : “Io e Pierfrancesco avevamo organizzato così bene per il 2030” ! – https://bit.ly/2z4xMzc

I primi segnali della Milano che più non sarà come prima del Covid-19, GIÀ CI SONO . E sono inequivocabili. Urge cambiare strategia urbana e di pianificazione a medio e lungo termine. Ci vogliono valori diversi da quelli alla “Bosco verticale”. La natura non potrà mai più essere UNA PELLE sotto cui nascondere il cemento. Sala non è più l”uomo giusto per Milano. Troppo abituato a lavorare avendo a disposizione ingenti capitali e consenso. Nel dopo Covid19, bisognerà avere idee in grado di essere realizzate con pochi denari. Le suggestioni alla Boeri o alla Cucinella, sono GIÀ MORTE, se le sono portate via le bordate pestilenziali – https://www.milanotoday.it/economia/westfield-segrate-sospeso.html

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Con il rispetto del copyright delle immagini selezionate

BOERITUDINE gourmet


TRE B

Può essere Milano una città più serena, che persegue il raggiungimento della sostenibilità di capitali europee, già da decenni in “corsa” per raggiungere lo stesso obbiettivo per il 2025 (https://bit.ly/2C8N7NP  – ben 5 anni prima).

E mentre da noi, a Milano, si discute di qualità dell’architettura (e non di giardinaggio), distratti ad arte da Beppe Sala e Pierfrancesco Maran; il duo cela nel VERDEGGIANTE PGT 2030 di Milano, milioni di metri quadrati di slp. per l’esattezza : 4 milioni e 500 mila; pari ad oltre 15 milioni di metri cubi di cemento (con le premialità inerente la sostenibilità del Regolamento Edilizio); pari ad oltre 100 mila nuovi residenti a Milano da qui al 2030.

Un volume pari a SEI VOLTE il volume della Piramide di Cheope. Eppure nessuno dice niente in merito. Passate le osservazioni, si discute dei milioni di alberi che il Sindaco Sala ha promesso di piantare (per nascondere il cemento).

Milano è ormai da anni in preda alla “Boeritudine”, che ha dimostrato che si può nascondere un grattacielo a torre (massiccio e pesante, di una mediocre qualità architettonica) sotto alcune migliaia di piante, ed i turisti, i cittadini e gli architetti, giù a sperticarsi in complimenti senza fine.

L’architettura ormai è solo “nascondimento” nella città più INQUINATA (https://bit.ly/2q4FLYQ) ed europea d’Italia; ma è anche propaganda, effetto, stranezza, e il futuro non può essere un bosco verticale replicato all’ennesima potenza, come si legge nei documenti del PGT 2030 e nel testo del Regolamento Edilizio, che il duo Sala/Maran si accinge a modificare.

Ci vogliono PARCHI, pause nel tessuto urbano, per OSSIGENARE i cittadini che muoiono letteralmente asfissiati.

Mentre nel PGT 2030, la giunta “spaccia” il nascondimento VERDEGGIANTE di un’edificazione “prona” alle esigenze degli immobiliaristi (Coima, Hines, ecc.), letteralmente “FUMANDOSI” anche l’occasione generazionale di 1 milione e 200 mila metri quadrati degli ex Scali Ferroviari da trasformare PER MOTIVI SANITARI URGENTI, esclusivamente in aree verdi, in parchi (come il Parco Nord); mentre invece solo il 50/60% di queste enormi aree sarà trasformato in verde pubblico (ovviamente a gestione privata).

E’ la BOERITUDINE GOURMET, la ricetta perversa di mettere verde ovunque, rinunciando a costruire una città per i cittadini, fatta di piazze, parchi, case  popolari, servizi, biblioteche (non di alberi MA DI LIBRI), come si faceva qualche decennio fa con l’Urbanistica.

Oggi con il PGT (Piano di Governo del Territorio) la pubblica amministrazione ha delegato il tutto alle fameliche ricette degli immobiliaristi, mentre la BOERITUDINE convince tutti esattamente come UN SOLE INGANNATORE.

No, così la città, Milano non PUO’ ESSERE SERENA.

BOERITUDINE

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THE GAME


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Immagine tratta da Google Earth

Duemila partecipanti, tre giorni di lavoro ( 15, 16, 17 dicembre 2016 ), storie di contributi: si è chiusa così i tre giorni di workshop (“Dagli scali, la nuova città”) sul futuro degli scali ferroviari voluta da Sistemi Urbani, Società delle Ferrovie dello stato, e dal Comune di Milano. Officina molto CRITICA perchè svolto velocemente, sotto Natale, senza che i più, i meno dell’architettura milanese, possono dire la loro. “Una operazione poco democratica e falsamente condivisa e partecipata, anche nel metodo adottato, teso ad un accurato” pilotaggio “.

Il compito di disegnare gli scenari dei singoli scali e della Milano del futuro è poi spettato ai cinque architetti incaricati – Stefano Boeri, Francine Houben, Benedetta Tagliabue, Ma Yansong, Cino Zucchi – che hanno avuto tre mesi di tempo per proporre le loro idee per la città.

http://www.ioarch.it/milano_i_risultati_del_workshop_sugli_ex_scali-1750-0.html

Molto critico il mondo professionale milanese, che lamenta poca chiarezza “strategica per il futuro” in merito, da parte del Comune di Milano, e la totale sudditanza agli operatori privati

http://www.arcipelagomilano.org/archives/47303

Cino Zucchi (CZA) ha pensato alla proposta “verdeggiante” sottostante per lo scalo Farini (407.000 mq), presentata ad aprile 2017 , in occasione del Salone del Mobile.

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Di seguito trovi il link con tutti i progetti dei cinque “scenari” per la dismissione degli scali ferroviari milanesi, oltre 1 milione e 200 mila metri quadrati – http://www.abitare.it/it/habitat/urban-design/2017 / 05/21 / Milano-scali-ferroviari-architetti /

22 giugno 2017 , si ha l’approvazione dell’Accordo di Programma tra Comune di Milano e Ferrovie dello Stato sulla riqualificazione degli scali ferroviari.

https://www.ilsole24ore.com/art/casa/2018-07-24/coima-acquista-l-area-valtellina-dell-ex-scalo-farini-milano-131207.shtml?uuid=AEDdCZRF

Gennaio 2018, molti dei cittadini che risiedono nelle aree limitrofe agli scali ferroviari in oggetto, ricorrono al TAR per avere una riapertura delle osservazioni all’Accordo di Programma (AdP).

http://www.arcipelagomilano.org/archives/49069

A luglio 2018 Coima Sgr ha provato dal Fondo Olimpia Investimenti, gestito da Savills Im Sgr, l’area Farini Scalo / Valtellina, porzione strategica dello Scalo Farini adiacente a Porta Nuova, che rientra nel programma di riqualificazione urbana dei sette scali ferroviari promosso dal Comune di Milano e dalle Ferrovie dello Stato Italiane. L’area è stata acquisita attraverso il nuovo Fondo dedicato Coima Mistral. Sviluppato con progetti di coliving e housing student.

Coeguito la collaborazione con il Comune di Milano e le Ferrovie dello Stato Italiane si è trattato di un piano internazionale per selezionare lo studio di architettura che si occupa del piano di sviluppo delle linee guida dello Scalo Farini (407.000 mq) ».

Nell’operazione, Coima Sgr (Manfredi Catella) è stata assistita dagli studi per gli aspetti legali, per gli aspetti fiscali e giuridici.

https://www.ilsole24ore.com/art/casa/2018-07-24/coima-acquista-l-area-valtellina-dell-ex-scalo-farini-milano-131207.shtml?uuid=AEDdCZRF

Il 22 ottobre 2018 , FS Sistemi Urbani (Gruppo FS Italiane) e COIMA sgr (società leader in Italia nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali e domestici) hanno bandito il “Concorso Farini”, il concorso internazionale avente ad oggetto la redazione del Masterplan di rigenerazione degli scali ferroviari dismessi di Farini e San Cristoforo.

La prima fase, in forma palese, ha il fine di selezionare tra i candidati un numero di Gruppi di progettazione fino a cinque. Nomino in grado di “ricadere” nelle rigide griglie di selezione (economica, curriculare, ecc.) Già si sussurrano. Tutti gli altri professionisti STARANNO per l’ennesima volta A GUARDARE. A vedere mutare la loro città senza poter dire o proporre le loro idee.

La seconda fase, in forma anonima, ha il fine di selezionare, tra i Masterplan dei Gruppi di Progettazione partecipanti a questa fase, il progetto vincitore. Ai partecipanti selezionati che consegneranno il Masterplan sarà rilasciato un rimborso spese di 25.000 euro comprensivo di oneri e tasse.

Al vincitore verrà riconosciuto un importo pari a 50.000 euro, comprensivo di oneri e tasse , che includerà l’adeguamento / modifica del Masterplan presentato anche alla luce degli esiti del dibattito pubblico. Il “dibattito pubblico”, è ormai una strategia di falsa inclusione partecipativa dei cittadini, oltremodo soffocato dall’Amministrazione di Giuseppe Sala (vedasi operazione Navigli). MOLTO SERRATA (pubblicato da Bando pubblicato il 22 ottobre 2018, presentazione MOLTO SERRATA, Bando pubblicato il 22 ottobre 2018 delle candidature è il 23 novembre 2018. Non si dice nulla sulla seconda fase e la sua tempistica. 

http://www.arcipelagomilano.org/archives/51062

http://www.scalimilano.vision/concorso-scalo-farini/

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La necrosi dell’architettura


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Anche noi di “Costruttoridifuturo” avevamo partecipato al gioioso assalto dei cittadini, avvenuto il “torrido giorno” 27 luglio 2013, per visionare (gratuitamente) il MUSE, che si inaugurava a Trento. Arrivando da sud, a piedi, nell’area pedonalizzata dell’evento, abbiamo attraversato l’elegante e “vuoto” quartiere delle “Albere”, progettato insieme allo stesso MUSE, dall’architetto genovese Renzo Piano. Poi, soprattutto per pudore, riguardo a quello che avevamo visto, non avevamo fatto seguito con un articolo mirato alla nostra visita estiva.

Parecchi mesi prima, durante un sopralluogo del cantiere, nell’ex area Michelin, avevamo però già espresso, proprio in questo blog, le nostre perplessità in merito al progetto dell’archistar. Oggi ad alcuni mesi da queste nostre “visite”, a biglie ferme, ci sembra opportuno trarre alcune considerazioni.

Innanzitutto, ancora oggi il quartiere, a parte alcuni negozi al piano terreno, risulta per la maggior parte quasi completamente vuoto. Insomma sembra essere un elegante, costoso ed ecosostenibile FLOP.

Il quartiere, nonostante il bel successo del MUSE, appare “morto”, esente da quella “vita urbana” che nelle intenzioni del progettista, degli imprenditori e dei politici locali, doveva essere complementare ed alternativa a quella del Centro Storico di Trento. Una vita “ideale”, proiettata nel futuro, che però non sembra alla portata della società italiana e trentina contemporanea. Tanto che già oggi si sprecano i tentativi “politici” di rianimare ciò che già a luglio 2013, risultava essere in completa necrosi, spostando lì funzioni di pregio.

Le “Albere” a Trento, cosi come il quartiere della Bicocca a Milano, o Milanofiori Nord ad Assago, scontano della megalomania di politici ed imprenditori locali, che completamente avulsi da una progettualità immobiliare in grado di generare i luoghi della vita sociale futura, riversano sul mercato, quantitativi impressionanti di volume e di cemento, usando quali “cavalli di Troia” le archistar più o meno nostrane. Archistar che si prestano a questo gioco teso a conseguire la “necrosi completa dell’architettura”, per alimentare i loro “faraonici” studi professionali mondiali, dove non tramonta mai il sole.

Dal flop trentino, il senatore-archistar, Renzo Piano, proprio in questi giorni è in tour nei dintorni di Sesto San Giovanni (l’ex Stalingrado d’Italia), dove altri politici ed imprenditori privi di progettualità e di contestuale “visione di futuro”, si lanciano, in operazioni immobiliari ed architettoniche “faraoniche” (P.I.I. ex Aree Falck) destinate inevitabilmente a creare nuovi flop e disastri, facilmente prevedibili. Scatolini vuoti, realizzati all’abbisogna, con architetture monocordi, tristi e fallimentari già sulla carta, al di là dell’eleganza formale o della sbandierata sostenibilità ambientale. Sembra che la crisi, ancora imperante soprattutto nell’edilizia, non abbia insegnato nulla. Si riprende “sicuri e testardi” nella stessa direzione che ha portato al disastro economico di questi tristi anni, si riprende incapaci di elaborare nuove strategie e nuove progettualità.

http://www.ilghirlandaio.com/top-news/92888/renzo-piano-racconta-con-passione-milanosesto-la-sua-ultima-creatura/

http://video.gelocal.it/altoadige/cronaca/l-utopia-di-renzo-piano-dalla-fabbrica-della-modernita-all-ospedale-modello/21580/21601

Anzichè rimuovere ciò che è “marcio ed ammalato”, lo si alimenta, lo si incentiva, in maniera senziente anche a Sesto San Giovanni. Si va avanti favorendo la diffusione della malattia, anzichè arginarla e contenerla. E’ la completa necrosi sistematica dell’architettura!

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Cirillo e la Democrazia


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SCENA INIZIALE

“Si può essere felici senza avere 1000 amici su Facebook! La solitudine è anche una fonte di felicità.”

“Penso che un viaggio offra l’occasione ideale per incontrarsi e riflettere su se stessi.”

“Io sono stato in politica, e se ho capito bene, con il rischio che si prende personalmente a fare tale attività a perderci è sempre la Democrazia.”

Sono alcune celebri frasi di Cyril Aouizerate (http://www.cyrilaouizerate.com/), francese, filosofo barbuto ed urbanista occhialuto, spesso dotato di  bombetta e maglietta. Un uomo che non passa certamente inosservato, sembra un rabbino contemporaneo. E’ invece un astuto investitore, un abile operatore nel campo della ristorazione e degli alberghi (M.O.B., Mama Shelter, ecc.). Dal 2012 è direttore della Città della Moda e Design di Parigi (http://www.citemodedesign.fr/), fondata quattro anni fa sulle rive della Senna al Ponte di  Austerlitz e rimasta per parecchio tempo uno spazio vuoto in cui nessuno ci voleva andare. Con lui è “rifiorita” fino a diventare (in piena crisi economica europea) uno dei nuovi “epicentri” parigini.

CAMBIO DI SCENA

Dipartimento dell’Hérault nella regione della Linguadoca-Rossiglione – Agosto 2013 –  La spiaggia di Sète, si trova, vicinissima all’omonima cittadina francese, su una fascia sabbiosa larga da 500 metri a 1 km e mezzo, che separa il Mare Mediterraneo dal bacino di Thau. Una spiaggia di sabbia di conchiglie che qui si disgregano da milioni di anni. Il mare è sempre limpido e cristallino. La spiaggia è molto lunga, le persone sono rade, anche ad agosto. Alcune donne prendono il sole a seno nudo, altre preferiscono il nudo integrale. Poco più in là, sopraggiunge una famiglia di cinque persone, tre uomini e due donne, tutte di nero vestite. Assemblano una tenda, le donne vi entrano, e successivamente vi fuoriescono con una specie di tuta integrale, rigorosamente nera, che copre anche i capelli. Poco dopo a veloci falcate percorrono la bollente sabbia di conchiglie e raggiungono il mare. Nuoteranno vestite (anche con occhiali da sole) per circa un’ora, raggiunte anche dagli uomini con normali short da bagno. Il tutto avviene nell’indifferenza e nel rispetto reciproco.

RITORNO ALLA SCENA INIZIALE

Aouizerate, si ostina a sostenere, che la società contemporanea, le stesse città, e quindi anche le strutture alberghiere, la ristorazione, ecc.. devono essere progettate per essere, come dei “Kibbutz contemporanei”, dove persone di diversa etnia, religione, cultura, possono incontrarsi, cibarsi, rigenerarsi, fare affari, ecc.., in ambienti che siano in grado di generare quell’accoglienza e quel rispetto per ognuno, che è alla base della democrazia. Un bell’esempio in tal senso è l’Hotel “Mama Shelter” di Marsiglia (http://www.mamashelter.com/marseille/), “business” progettato dallo stesso Cyril Aouizerate, da Phlippe Starck e dalla famiglia Trigano, che così si ripartiscono le quote di azionariato di questa catena francese di alberghi :

Mama Shelter – assetto societario

Famiglia Trigano 54% (gestione hotel)

Michel Reybier 27% (investitore)

Cyril Aouizerate 11% (filosofo ed urbanista)

Philippe Starck 8% (architetto e designer)

Localizzazione della struttura, rigorosamente in un quartiere degradato in un’area semi-centrale, prezzi modici, grande qualità degli spazi comuni, cibi sani e di ottima qualità, wi-fi gratuito, camere semplici spartane con parecchio cemento armato a vista, personale giovane e molto affabile, ecc.. Il tutto confezionato con leggerezza, dai “deliri” e dalle genialate, ben conosciute, di Starck (http://www.starck.com/).

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Tra le nuvole


Mentre il mercato immobiliare milanese langue, ed è a “crescita zero”, tanto che molti appartamenti ed uffici non riescono ad essere piazzati sul mercato, l’unico mercato che rimane pimpante è quello delle residenze esclusive, di lusso estremo. Ma fino a quando?

A due passi da Corso Como, all’angolo della Via del Nord, con Melchiorre Gioia, sta sorgendo il grattacielo Solaria (http://www.residenzeportanuova.com/it/residenze-solaria/), progetto dello studio Arquitectonica (http://arquitectonica.com/), epicentro dell’intervento di Porta Nuova, che con i suoi 34 piani (ed oltre 143 metri di altezza) sarà l’abitazione residenziale  più alta d’Italia.  Un edificio, la torre Solaria,  dalle finiture di prestigio, ad alta sostenibilità, certificata dal sistema Leed . La proprietà Hines Italia (una società nata nel 1999 dal gruppo texano Hines) non si sbilancia, ma pare siano già stati venduti quasi il 50% degli alloggi dei piani bassi, quelli più “economici”. Si va dai 7.000 ai 9.000 euro per metro quadrato. Il lotto degli attici, appartamenti esclusivi  “al top” (triplex e penthouse) dalle pezzature quasi da villa (da 250 mq. Fino a più di 650 mq.), con piscina ed ascensore privato, verranno messi  in asta, con quotazioni che presumibilmente potranno raggiungere  tra i 16.000 ed i 20.000 euro per metro quadrato. Per gli interessati  l’iter è un po’ elitario: si accede alla lista offerte e si prenotano lotti solo previa cauzione di cinquemila euro. Chi si prenota però può giovarsi di rendering virtuale che di ogni casa, simula in maniera realistica la vista dall’interno e altre cosucce di sicura esclusività. La riffa, con questi “folli numeri” tra i megaricchi, lassù in alto,  non ha nessun ritegno, tanto che di quello che succede molti piani più sotto, e cioè la crisi mondiale ed europea, credo non freghi minimamente a nessuno.

Viene ovvio chiedersi se in periodi come questo esista un’etica dell’investitore immobiliare, ma visto il “fremito delirante” che pervade gli occhi degli assolutamente insospettabili partecipanti alla “riffa”, soprattutto italiani,  disposti a spendere qualunque cifra per assicurarsi una “postazione esclusiva tra le nuvole”, mi sa che la risposta viene ovvia. E’ anche logico chiedersi se un acquirente di un attico alla Torre Solaria, dopo aver speso per un triplex oltre 10 milioni di euro, si renda conto che siamo creature mortali.

Ed intanto il mercato immobiliare milanese langue, langue sempre di più, nonostante sia trascorso un anno, il 2011, all’insegna di una fragile stabilità . Se i prezzi tengono a Milano, non si può immaginare ancora per quanto, vi è una forte tendenza al ribasso nell’hinterland ed in tutta Italia. Diverso è il caso degli immobili terziari (uffici), dove il mercato è in “crollo verticale” verso il basso, e tantissimi sono gli immobili in affitto nuovi, ormai da anni non collocati.

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